Môi giới bất động sản được xem là một doanh nghiệp hoạt động dưới hình thức thúc đẩy giao dịch bất động sản giữa nhà đầu tư với khách hàng mua BĐS, có thể xem là người ở giữa môi giới và là sàn phân phối liên kết bán dự án. Vì vậy dẫn tới nhu cầu hạch toán doanh thu môi giới địa ốc tương đối khác với doanh nghiệp đầu tư và xây dựng dự án BĐS.
Đặc biệt lúc doanh thu của môi giới lẻ phần lớn đều đến từ hoa hồng chiết khấu bán BĐS, vì vậy vị trí của nhân sự kinh doanh BĐS quan trọng hơn cả, tất cả nghiệp vụ kế toán đều quản lý và hạch toán lương cứng của nhân viên và tiền hoa hồng được hưởng theo doanh số.
Yếu tố nên có trong hạch toán doanh thu môi giới bất động sản
+ BĐS khi đã bán cho khách đã hoàn thành toàn bộ, bàn giao cho người mua, nhân viên môi giới chuyển giao xong cả rủi ro kèm theo ích lợi gắn liền với quyền sở hữu bất động sản tới người mua.
+ Tài chính thu được từ việc bán, cho thuê bất động sản đã được xác định chắc chắn, nhân viên môi giới xác định rõ ràng toàn bộ khoản phí liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất.
Chỉ khi có đầy đủ mọi điều kiện như bên trên sàn phân phối BĐS mới hoàn thành ghi nhận doanh số, tiếp theo là có thể hạch toán được doanh số bất động sản.
Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản
Nếu hạch toán doanh thu môi giới bất động sản, kế toán cần nắm bắt chính xác nhiệm vụ và quyền lợi của phòng kinh doanh BĐS cùng tư vấn khách hàng thuần túy nhằm cung cấp thông tin dự án tới khách mua BĐS.
Hoạch toán phí dụng
Quan trọng là khoản phí môi giới BĐS chủ yếu tổng cộng bao gồm chi phí nhân công là tiền lương thưởng cho nhân viên, trích bảo hiểm các loại theo quy định, thuế thu nhập cá nhân (nếu có), và chi phí sản xuất chung.
Tiền phí sản suất sử dụng trong các sàn giao dịch chủ yếu gồm những công cụ làm việc được trang bị thêm cho nhân sự mục đích là tăng cường chăm sóc khách hàng như phần mềm chuyên dụng (Landsoft Agency), bàn ghế, thước, bút, máy vi tính, giấy tờ, máy in, tờ rơi, đồng phục, chi phí điện thoại, cùng những công cụ hỗ trợ khác….
Đặc biệt còn cần xác định các chi phí tiếp khách: bill khi ăn uống với khách hàng, quản lý như: lương thưởng cho kế toán, quản lý… các khoản tiền như giấy bút, văn phòng phẩm các loại, chi phí khấu hao khi dùng thiết bị trong văn phòng như máy tính, bàn ghế…… khó cho vào giá vốn được sẽ để ở tiền phí vận hành công ty sau này có thể hạch toán phí vận hành và tính lỗ lãi.
+ Chứng từ ngân hàng: mỗi cuối tháng tới ngân hàng sẽ có chi phí: giấy báo nợ, sao kê chi tiết, lấy sổ phụ, UNC, lưu trữ những giấy báo khác qua đó để làm sổ sách hạch toán kế toán
+ Mỗi khi cuối tháng, phòng kế toán sẽ thực hiện kết toán doanh số, chi phí cùng với tính toán kết quả kinh doanh như các loại hình công ty khác.
Tính thuế TNDN phải nộp.
Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản
Khi làm kế toán cho môi giới BĐS khi hạch toán doanh thu môi giới cần xác định rõ doanh số cụ thể của từng loại hình dịch vụ bán – cho thuê bất động sản để hạch toán chi tiết loại hình dịch vụ tạo doanh thu cho nhân viên kinh doanh BĐS. Sau đó bộ phận kế toán sẽ xác định số tiền chi ra hình thành ra giá vốn của dịch vụ bất động sản tương ứng với doanh thu.
Trong đó hạch toán doanh thu môi giới chi tiết cho nhân viên kinh doanh bất động sản là:
+ Nợ TK 131 được gọi là khoản tiền phải thu của khách hàng khi bán bất động sản nhưng chưa thu được ngay bằng tiền. Đặc biệt các BĐS bán ra còn phải chịu một vài khoản thế gồm: thuế bảo vệ môi trường, thuế tiêu thụ đặc biệt GTGT, nhân viên kế toán cần phải tính toán doanh thu bán hàng cùng phục vụ các dịch vụ theo giá bán chưa kèm theo thuế, còn các khoản thuế khác cần thu sẽ phải nộp tách riêng khi đã được khi nhận doanh số thu về, trong đó gồm có nợ TK 131 là khoản nợ khách hàng phải thanh toán tổng giá, TK 511 chính là doanh số bán hàng BĐS và dịch vụ chưa thuế kèm theo, TK 333 là tiền thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước.
Nếu như các khoản thuế cần nộp mà không tách được, kế toán sẽ ghi nhận khoản doanh số gồm phần tiền thuế phải nộp. Định kỳ kế toán cần tính toán khoản tiền thuế phải nộp theo nghĩa vụ cùng với ghi chú giảm doanh số thu về.
Riêng bất động sản giao dịch không thành công, kế toán thời điểm hạch toán doanh thu môi giới cần thiết nêu rõ khoản doanh thu bán bất động sản kèm cung ứng dịch vụ khách hàng ở giá bán chưa tính thuế (nợ TK 511), tiền thuế kèm chi phí sẽ phải nộp lên quốc gia – chính là khoản thuế GTGT của BĐS khi bị khách hàng trả về, cụ thể mỗi một loại thuế kèm theo khoản phải thu của khách hàng.
Chẳng hạn môi giới bất động sản bán bất động sản cho khách hàng khi có chính sách bán hàng chiết khấu thương mại và giảm giá hàng bán thì số tiền chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán cũng sẽ được ghi lại ngay trên hóa đơn. Từ đấy bộ phận kế toán sẽ phản ánh doanh thu dựa trên giá bán đã được giảm giá và chiết khấu (đã được ghi lại trong doanh thu thuần) kèm không thể hiện cụ thể số tiền giảm giá hay chiết khấu bất động sản.
Nếu trên hợp đồng bán bất động sản không có tiền giảm giá hay chiết khấu bởi khách hàng chưa đủ điều kiện để được hưởng hoặc chưa tính toán chính xác số tiền được giảm giá hay chiết khấu thì hạch toán doanh thu môi giới cũng được lưu lại là giá sản phẩm chưa được trừ chiết khấu (là doanh thu gộp). Do vậy nên sau khi ghi nhận doanh thu, nếu khách hàng đạt đủ điều kiện hưởng ưu đãi thì kế toán cần thiết lưu lại số tiền giảm giá, chiết khấu chính là khoản tiền giảm doanh thu gộp.
Để đảm bảo hạch toán doanh thu môi giới chính xác và tránh nhầm lẫn, hầu hết các chủ đầu tư cùng sàn giao dịch đã dùng phần mềm quản lý kinh doanh bất động sản như Landsoft Agency với mục đích thắt chặt quản lý kinh doanh dự án hiệu quả.
Tin tức liên quan có tại: https://landsoft.com.vn/
Đặc biệt lúc doanh thu của môi giới lẻ phần lớn đều đến từ hoa hồng chiết khấu bán BĐS, vì vậy vị trí của nhân sự kinh doanh BĐS quan trọng hơn cả, tất cả nghiệp vụ kế toán đều quản lý và hạch toán lương cứng của nhân viên và tiền hoa hồng được hưởng theo doanh số.
Yếu tố nên có trong hạch toán doanh thu môi giới bất động sản
+ BĐS khi đã bán cho khách đã hoàn thành toàn bộ, bàn giao cho người mua, nhân viên môi giới chuyển giao xong cả rủi ro kèm theo ích lợi gắn liền với quyền sở hữu bất động sản tới người mua.
+ Tài chính thu được từ việc bán, cho thuê bất động sản đã được xác định chắc chắn, nhân viên môi giới xác định rõ ràng toàn bộ khoản phí liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất.
Chỉ khi có đầy đủ mọi điều kiện như bên trên sàn phân phối BĐS mới hoàn thành ghi nhận doanh số, tiếp theo là có thể hạch toán được doanh số bất động sản.
Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản
Nếu hạch toán doanh thu môi giới bất động sản, kế toán cần nắm bắt chính xác nhiệm vụ và quyền lợi của phòng kinh doanh BĐS cùng tư vấn khách hàng thuần túy nhằm cung cấp thông tin dự án tới khách mua BĐS.
Hoạch toán phí dụng
Quan trọng là khoản phí môi giới BĐS chủ yếu tổng cộng bao gồm chi phí nhân công là tiền lương thưởng cho nhân viên, trích bảo hiểm các loại theo quy định, thuế thu nhập cá nhân (nếu có), và chi phí sản xuất chung.
Tiền phí sản suất sử dụng trong các sàn giao dịch chủ yếu gồm những công cụ làm việc được trang bị thêm cho nhân sự mục đích là tăng cường chăm sóc khách hàng như phần mềm chuyên dụng (Landsoft Agency), bàn ghế, thước, bút, máy vi tính, giấy tờ, máy in, tờ rơi, đồng phục, chi phí điện thoại, cùng những công cụ hỗ trợ khác….
Đặc biệt còn cần xác định các chi phí tiếp khách: bill khi ăn uống với khách hàng, quản lý như: lương thưởng cho kế toán, quản lý… các khoản tiền như giấy bút, văn phòng phẩm các loại, chi phí khấu hao khi dùng thiết bị trong văn phòng như máy tính, bàn ghế…… khó cho vào giá vốn được sẽ để ở tiền phí vận hành công ty sau này có thể hạch toán phí vận hành và tính lỗ lãi.
+ Chứng từ ngân hàng: mỗi cuối tháng tới ngân hàng sẽ có chi phí: giấy báo nợ, sao kê chi tiết, lấy sổ phụ, UNC, lưu trữ những giấy báo khác qua đó để làm sổ sách hạch toán kế toán
+ Mỗi khi cuối tháng, phòng kế toán sẽ thực hiện kết toán doanh số, chi phí cùng với tính toán kết quả kinh doanh như các loại hình công ty khác.
Tính thuế TNDN phải nộp.
Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản
Khi làm kế toán cho môi giới BĐS khi hạch toán doanh thu môi giới cần xác định rõ doanh số cụ thể của từng loại hình dịch vụ bán – cho thuê bất động sản để hạch toán chi tiết loại hình dịch vụ tạo doanh thu cho nhân viên kinh doanh BĐS. Sau đó bộ phận kế toán sẽ xác định số tiền chi ra hình thành ra giá vốn của dịch vụ bất động sản tương ứng với doanh thu.
Trong đó hạch toán doanh thu môi giới chi tiết cho nhân viên kinh doanh bất động sản là:
+ Nợ TK 131 được gọi là khoản tiền phải thu của khách hàng khi bán bất động sản nhưng chưa thu được ngay bằng tiền. Đặc biệt các BĐS bán ra còn phải chịu một vài khoản thế gồm: thuế bảo vệ môi trường, thuế tiêu thụ đặc biệt GTGT, nhân viên kế toán cần phải tính toán doanh thu bán hàng cùng phục vụ các dịch vụ theo giá bán chưa kèm theo thuế, còn các khoản thuế khác cần thu sẽ phải nộp tách riêng khi đã được khi nhận doanh số thu về, trong đó gồm có nợ TK 131 là khoản nợ khách hàng phải thanh toán tổng giá, TK 511 chính là doanh số bán hàng BĐS và dịch vụ chưa thuế kèm theo, TK 333 là tiền thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước.
Nếu như các khoản thuế cần nộp mà không tách được, kế toán sẽ ghi nhận khoản doanh số gồm phần tiền thuế phải nộp. Định kỳ kế toán cần tính toán khoản tiền thuế phải nộp theo nghĩa vụ cùng với ghi chú giảm doanh số thu về.
Riêng bất động sản giao dịch không thành công, kế toán thời điểm hạch toán doanh thu môi giới cần thiết nêu rõ khoản doanh thu bán bất động sản kèm cung ứng dịch vụ khách hàng ở giá bán chưa tính thuế (nợ TK 511), tiền thuế kèm chi phí sẽ phải nộp lên quốc gia – chính là khoản thuế GTGT của BĐS khi bị khách hàng trả về, cụ thể mỗi một loại thuế kèm theo khoản phải thu của khách hàng.
Chẳng hạn môi giới bất động sản bán bất động sản cho khách hàng khi có chính sách bán hàng chiết khấu thương mại và giảm giá hàng bán thì số tiền chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán cũng sẽ được ghi lại ngay trên hóa đơn. Từ đấy bộ phận kế toán sẽ phản ánh doanh thu dựa trên giá bán đã được giảm giá và chiết khấu (đã được ghi lại trong doanh thu thuần) kèm không thể hiện cụ thể số tiền giảm giá hay chiết khấu bất động sản.
Nếu trên hợp đồng bán bất động sản không có tiền giảm giá hay chiết khấu bởi khách hàng chưa đủ điều kiện để được hưởng hoặc chưa tính toán chính xác số tiền được giảm giá hay chiết khấu thì hạch toán doanh thu môi giới cũng được lưu lại là giá sản phẩm chưa được trừ chiết khấu (là doanh thu gộp). Do vậy nên sau khi ghi nhận doanh thu, nếu khách hàng đạt đủ điều kiện hưởng ưu đãi thì kế toán cần thiết lưu lại số tiền giảm giá, chiết khấu chính là khoản tiền giảm doanh thu gộp.
Để đảm bảo hạch toán doanh thu môi giới chính xác và tránh nhầm lẫn, hầu hết các chủ đầu tư cùng sàn giao dịch đã dùng phần mềm quản lý kinh doanh bất động sản như Landsoft Agency với mục đích thắt chặt quản lý kinh doanh dự án hiệu quả.
Tin tức liên quan có tại: https://landsoft.com.vn/