Toàn quốc KHI NÀO CÓ THỂ KHỞI KIỆN ĐÒI LẠI ĐẤT ĐÃ BỊ ĐEM THẾ CHẤP NGÂN HÀNG? CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ KHỞI KIỆN

Theo các quy định hiện hành và thực tiễn xét xử, người cho mượn quyền sử dụng đất có thể khởi kiện để đòi lại đất trong trường hợp thỏa mãn hai điều kiện cơ bản sau:

• Thứ nhất, có bằng chứng chứng minh rằng việc cho mượn xảy ra trong hoàn cảnh bị lừa dối hoặc không hề hay biết về việc quyền sử dụng đất đã bị sử dụng làm tài sản thế chấp.
• Thứ hai, có cơ sở cho thấy giao dịch thế chấp vi phạm quy định của pháp luật hiện hành, ví dụ:
  • Hợp đồng thế chấp không được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu.
  • Giao dịch không được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
  • Giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật.
  • Người thực hiện việc thế chấp không có quyền định đoạt đối với tài sản.

Nếu đủ các điều kiện nêu trên, người bị ảnh hưởng có thể khởi kiện dân sự, yêu cầu Tòa án giải quyết với các nội dung:

• Tuyên bố hợp đồng thế chấp là vô hiệu.
• Hủy bỏ đăng ký giao dịch bảo đảm đã được thực hiện.
• Buộc bên giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải hoàn trả lại.
• Yêu cầu bên chiếm giữ đất phải trả lại diện tích đất nếu đã bàn giao trên thực tế.

Lưu ý: Trong trường hợp giao dịch thế chấp đã đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý (được công chứng, đăng ký đúng quy định, người thế chấp có quyền định đoạt...), thì khả năng tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu là rất thấp. Khi đó, việc kiện đòi đất gần như không khả thi, và hướng đi phù hợp hơn là yêu cầu người mượn đất bồi thường thiệt hại.
Yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người mượn đất khi không thể lấy lại tài sản
Nếu đất không thể thu hồi do giao dịch thế chấp hợp pháp hoặc tài sản đã bị xử lý (bán đấu giá, phát mãi...), người bị thiệt hại vẫn có quyền yêu cầu bồi thường dân sự đối với người đã mượn đất.
Theo Điều 584 và 585 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân hoặc tổ chức gây thiệt hại cho người khác bằng hành vi trái pháp luật phải có trách nhiệm bồi thường. Trong trường hợp này, người cho mượn đất có thể yêu cầu bồi thường dựa trên:

• Hành vi vi phạm pháp luật của người mượn đất (như gian dối, lạm dụng lòng tin...).
• Thiệt hại cụ thể xảy ra, ví dụ như mất quyền sở hữu hoặc sử dụng đất.
• Có mối liên hệ rõ ràng giữa hành vi sai trái và hậu quả xảy ra.

Các khoản bồi thường có thể bao gồm:

• Giá trị quyền sử dụng đất bị mất, được xác định theo giá thị trường tại thời điểm xét xử.
• Chi phí đầu tư, cải tạo hoặc xây dựng công trình trên đất (nếu có).
• Thiệt hại về tinh thần trong trường hợp có đủ cơ sở chứng minh.
• Chi phí hợp lý để ngăn ngừa, giảm thiểu hoặc khắc phục thiệt hại.

Ngoài ra, nếu hành vi của người mượn đất có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, người bị thiệt hại hoàn toàn có quyền nộp đơn tố cáo đến cơ quan công an để xem xét trách nhiệm hình sự.
Những rủi ro pháp lý khi cho mượn đất để thế chấp ngân hàng
Việc cho mượn quyền sử dụng đất với mục đích giúp người khác vay ngân hàng ẩn chứa nhiều nguy cơ nghiêm trọng. Nhiều chủ đất đã phải trả giá đắt, thậm chí mất hoàn toàn tài sản chỉ vì thiếu hiểu biết pháp lý.
Một số rủi ro chủ yếu có thể kể đến:

• Rủi ro mất đất vĩnh viễn: Khi người vay không trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định, trong đó có thể phát mãi hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.
• Rủi ro về nghĩa vụ tài chính: Người cho mượn có thể trở thành bên bảo lãnh và bị yêu cầu thanh toán khoản vay thay nếu người vay không thực hiện đúng nghĩa vụ.
• Rủi ro tranh chấp kéo dài: Việc kiện tụng để đòi lại đất có thể mất nhiều năm, phát sinh chi phí lớn cho luật sư và án phí.
• Khó khăn trong việc được bồi thường: Trong nhiều trường hợp, người mượn đất không còn khả năng tài chính hoặc tài sản để thi hành án, dẫn đến quyền lợi của người cho mượn không được đảm bảo.

Giải pháp phòng tránh rủi ro
Để hạn chế tối đa thiệt hại, người sử dụng đất cần cẩn trọng trong mọi quyết định liên quan đến tài sản:

• Tuyệt đối không cho mượn sổ đỏ hoặc ký giấy ủy quyền nếu chưa hiểu rõ mục đích và bản chất giao dịch.
• Tìm hiểu kỹ quy định pháp luật liên quan, hoặc tham khảo tư vấn từ luật sư trước khi thực hiện bất kỳ thỏa thuận nào.
• Rà soát cẩn thận nội dung các văn bản, hợp đồng trước khi đặt bút ký.

Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.