1. Làm sao để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ?
Hỏi: Thưa luật sư, tôi có cho thuê nhà nguyên căn quận 3 và khách thuê để bán cà phê và nước giải khát. Hợp đồng thuê nhà ký 03 năm với giá là 10 triệu đồng. Tuy nhiên, mới được 03 tháng thì hàng xóm phàn nàn rất nhiều vì người thuê nhà mở nhạc to, rồi thường xuyên tụ tập đánh bài la hét.
Bây giờ, tôi muốn lấy lại nhà cho thuê đó nhưng người thuê không chịu. Ngoài ra, bên thuê nhà cũng bỏ ra gần 200 triệu đồng để cải tạo mặt bằng trước nhà. Xin hỏi, tôi có lấy lại nhà đã cho thuê được hay không? Nếu được, tôi có phải bồi thường cho bên thuê nhà hay không? Và mức bồi thường sẽ như thế nào? Xin cảm ơn các luật sư!
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có phải bồi thường?
Người hỏi: Nguyễn Minh (Phường 11, quận 2, thành phố HCM)
Trả lời:
Căn cứ vào Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng:
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc là các bên có thỏa thuận hoặc là pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết về việc chấm dứt này, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì sẽ phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt, thì hợp đồng sẽ chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận thông báo chấm dứt. Các bên cũng không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ các thỏa thuận về phạt vi phạm, việc bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về cách giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ sẽ có quyền yêu cầu bên còn lại thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt do hành vi không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia sẽ được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ quy định trong khoản 1 Điều này, thì phía đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và sẽ phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo như quy định của Bộ luật này do không thực hiện đúng nghĩa vụ ghi trong hợp đồng.
Căn cứ vào quy định đã nêu trên, với việc cho thuê nhà nguyên căn quận 3 để bán cà phê, nhưng người thuê đã có hành vi làm mất trật tự công cộng: mở nhạc quá to, tụ tập ăn chơi, đánh bài rồi gây mất trật tự, ảnh hưởng nghiêm trọng đến xung quanh. Vì thế, trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi cho chính mình cũng như giúp đảm bảo an ninh trật tự cho những người xung quanh, chủ nhà hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không phải bồi thường cho bên thuê khi thời hạn thuê nhà vẫn còn. Trừ trường hợp, trong hợp đồng thuê nhà quận 3 đó, hai bên thỏa thuận riêng về các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở mà không phải bồi thường.
Nếu trong hợp đồng đó không có điều khoản nào quy định về thời hạn báo trước việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, thì khi người thuê có hành vi vi phạm như nêu trên, bạn phải báo trước cho phía người thuê biết trước một tháng trước khi thực hiện đơn phương chấm dứt hợp đồng, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho chính mình theo quy định ở khoản 2 Điều 428 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Xin lưu ý thêm với bạn, để được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo như đúng quy định của pháp luật, bạn phải có chứng cứ chứng minh được hành vi vi phạm của phía người thuê nhà, có thể là: các đơn khiếu nại của hàng xóm xung quanh về việc người thuê nhàcó hành vi mở nhạc quá to, gây mất trật tự làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của họ.
Bên cạnh đó, với khoản tiền 200 triệu đồng mà bên thuê nhà đã bỏ ra để sửa chữa mặt bằng phía trước để mở quán, nếu việc sửa chữa đó có sự đồng ý của chủ sở hữu và nó được ghi rõ trong hợp đồng, thì khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, bên cho thuê phải có nghĩa vụ trả lại các chi phí đầu tư này cho phía bên thuê nhà sau khi đã trừ khấu hao thời gian sử dụng. Nếu chi phí này họ tự ý bỏ ra để sửa chữa, đầu tư sau khi đã thuê nhà bạn mà không có sự chấp thuận của bạn – chủ nhà, thì bên cho thuê không có nghĩa vụ phải trả lại các chi phí đó khi bên thuê nhà ở có hành vi vi phạm pháp luật.
Nếu như bên thuê nhà sử dụng nhà đang thuê để nhóm thanh niên đánh bạc, thì hành vi này bị pháp luật nghiêm cấm. Nếu vi phạm thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc là sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự (tùy theo mức độ vi phạm ở Điều 321 và Điều 322 của Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi và bổ sung năm 2017).
Tóm lại, chúng ta cần rút ra một bài học kinh nghiệm: hãy cẩn thận trong khi ký hợp đồng thuê và cho thuê nhà ở. Cần kiểm tra thật kỹ tư cách của người thuê nhà trước khi giao nhà mình cho họ. Trong hợp đồng thuê nhà cũng cần thể hiện rõ về quyền và nghĩa vụ của cả hai bên. Trong trường hợp bên thuê có những hành vi vi phạm pháp luật, sử dụng nhà thuê vào mục đích bất chính, thì sẽ bị mất tiền đặt cọc và cũng không được bồi hoàn lại các chi phí đã sửa chữa ban đầu.
2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ phải bồi thường ra sao?
Hỏi: Thưa luật sư, cho tôi hỏi: Hiện nay, tôi đang thuê nhà quận 3 để sản xuất kinh doanh, thời hạn thuê là 10 năm, giá thuê 1 triệu/tháng, thanh toán từng tháng, tiền cọc là 6 triệu (tương đương 6 tháng tiền nhà) sẽ trừ vào 6 tháng cuối của thời gian thuê nhà tại đây.
Thời hạn thuê nhà đã được 2 năm, nhưng hiện nay việc kinh doanh không tố, cho nên tôi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Vậy cho tôi hỏi: trong trường hợp hợp đồng không nêu rõ chi tiết việc 2 bên thực hiện khi chấm dứt hợp đồng, mà chỉ có điều khoản “nếu bên nào chấm dứt hợp đồng trướcthì được giải quyết theo luật định?” Vậy hỏi, đối với trường hợp này tôi có lấy lại được tiền đặt cọc không hay phải bồi thường gì không, nếu có thì mức bồi thường sẽ là bao nhiêu? Xin cảm ơn rất nhiều!
Người gửi: Hoàng Tuấn (quận 3, thành phố HCM)
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp, trong hợp đồng thuê nhà đó đã có quy định: nếu bên nào chấm dứt hợp đồng trước thì sẽ được giải quyết theo đúng luật định.
Do vậy, căn cứ vào Điều 428 Bộ luật Dân sự của năm 2015 có quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo quy định này, bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn. Tuy nhiên, việc đơn phương này chỉ thực hiện nếu thuộc vào 01 trong các trường hợp quy định ở Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi đó, nếu đơn phương chấm dứt theo đúng pháp luật, bạn sẽ được lấy lại tiền cọc và sẽ không phải bồi thường gì cho bên chủ nhà.
Còn trong trường hợp: nếu bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng lại không tuân theo đúng quy định nêu trên. Bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại theo như quy định. Chính vì thế, việc bồi thường của bạn cũng sẽ tùy thuộc vào thiệt hại đã xảy ra đối với bên chủ sở hữu cho thuê nhà hoặc là có thể do hai bên tự thỏa thuận trước với nhau.
Trên đây là những lời tư vấn của các chuyên gia – Luật sư đầu ngành về Luật đất đai về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng, sẽ giải quyết như thế nào về khoản bồi thường. Chúng tôi mong rằng, nó sẽ giúp ích cho bạn với các giao dịch BĐS nói chung và giao dịch nhà cho thuê quận 3 nói riêng.
Nguồn tin tức bất động sản : http://bannhabinhduong.net/tin-tuc-du-an/lam-sao-de-don-phuong-cham-dut-hop-dong-thue-nha--ar91.htm
Hỏi: Thưa luật sư, tôi có cho thuê nhà nguyên căn quận 3 và khách thuê để bán cà phê và nước giải khát. Hợp đồng thuê nhà ký 03 năm với giá là 10 triệu đồng. Tuy nhiên, mới được 03 tháng thì hàng xóm phàn nàn rất nhiều vì người thuê nhà mở nhạc to, rồi thường xuyên tụ tập đánh bài la hét.
Bây giờ, tôi muốn lấy lại nhà cho thuê đó nhưng người thuê không chịu. Ngoài ra, bên thuê nhà cũng bỏ ra gần 200 triệu đồng để cải tạo mặt bằng trước nhà. Xin hỏi, tôi có lấy lại nhà đã cho thuê được hay không? Nếu được, tôi có phải bồi thường cho bên thuê nhà hay không? Và mức bồi thường sẽ như thế nào? Xin cảm ơn các luật sư!
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có phải bồi thường?
Người hỏi: Nguyễn Minh (Phường 11, quận 2, thành phố HCM)
Trả lời:
Căn cứ vào Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng:
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc là các bên có thỏa thuận hoặc là pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết về việc chấm dứt này, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì sẽ phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt, thì hợp đồng sẽ chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận thông báo chấm dứt. Các bên cũng không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ các thỏa thuận về phạt vi phạm, việc bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về cách giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ sẽ có quyền yêu cầu bên còn lại thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt do hành vi không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia sẽ được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ quy định trong khoản 1 Điều này, thì phía đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và sẽ phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo như quy định của Bộ luật này do không thực hiện đúng nghĩa vụ ghi trong hợp đồng.
Căn cứ vào quy định đã nêu trên, với việc cho thuê nhà nguyên căn quận 3 để bán cà phê, nhưng người thuê đã có hành vi làm mất trật tự công cộng: mở nhạc quá to, tụ tập ăn chơi, đánh bài rồi gây mất trật tự, ảnh hưởng nghiêm trọng đến xung quanh. Vì thế, trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi cho chính mình cũng như giúp đảm bảo an ninh trật tự cho những người xung quanh, chủ nhà hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không phải bồi thường cho bên thuê khi thời hạn thuê nhà vẫn còn. Trừ trường hợp, trong hợp đồng thuê nhà quận 3 đó, hai bên thỏa thuận riêng về các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở mà không phải bồi thường.
Nếu trong hợp đồng đó không có điều khoản nào quy định về thời hạn báo trước việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, thì khi người thuê có hành vi vi phạm như nêu trên, bạn phải báo trước cho phía người thuê biết trước một tháng trước khi thực hiện đơn phương chấm dứt hợp đồng, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho chính mình theo quy định ở khoản 2 Điều 428 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Xin lưu ý thêm với bạn, để được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo như đúng quy định của pháp luật, bạn phải có chứng cứ chứng minh được hành vi vi phạm của phía người thuê nhà, có thể là: các đơn khiếu nại của hàng xóm xung quanh về việc người thuê nhàcó hành vi mở nhạc quá to, gây mất trật tự làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của họ.
Bên cạnh đó, với khoản tiền 200 triệu đồng mà bên thuê nhà đã bỏ ra để sửa chữa mặt bằng phía trước để mở quán, nếu việc sửa chữa đó có sự đồng ý của chủ sở hữu và nó được ghi rõ trong hợp đồng, thì khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, bên cho thuê phải có nghĩa vụ trả lại các chi phí đầu tư này cho phía bên thuê nhà sau khi đã trừ khấu hao thời gian sử dụng. Nếu chi phí này họ tự ý bỏ ra để sửa chữa, đầu tư sau khi đã thuê nhà bạn mà không có sự chấp thuận của bạn – chủ nhà, thì bên cho thuê không có nghĩa vụ phải trả lại các chi phí đó khi bên thuê nhà ở có hành vi vi phạm pháp luật.
Nếu như bên thuê nhà sử dụng nhà đang thuê để nhóm thanh niên đánh bạc, thì hành vi này bị pháp luật nghiêm cấm. Nếu vi phạm thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc là sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự (tùy theo mức độ vi phạm ở Điều 321 và Điều 322 của Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi và bổ sung năm 2017).
Tóm lại, chúng ta cần rút ra một bài học kinh nghiệm: hãy cẩn thận trong khi ký hợp đồng thuê và cho thuê nhà ở. Cần kiểm tra thật kỹ tư cách của người thuê nhà trước khi giao nhà mình cho họ. Trong hợp đồng thuê nhà cũng cần thể hiện rõ về quyền và nghĩa vụ của cả hai bên. Trong trường hợp bên thuê có những hành vi vi phạm pháp luật, sử dụng nhà thuê vào mục đích bất chính, thì sẽ bị mất tiền đặt cọc và cũng không được bồi hoàn lại các chi phí đã sửa chữa ban đầu.
2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ phải bồi thường ra sao?
Hỏi: Thưa luật sư, cho tôi hỏi: Hiện nay, tôi đang thuê nhà quận 3 để sản xuất kinh doanh, thời hạn thuê là 10 năm, giá thuê 1 triệu/tháng, thanh toán từng tháng, tiền cọc là 6 triệu (tương đương 6 tháng tiền nhà) sẽ trừ vào 6 tháng cuối của thời gian thuê nhà tại đây.
Thời hạn thuê nhà đã được 2 năm, nhưng hiện nay việc kinh doanh không tố, cho nên tôi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Vậy cho tôi hỏi: trong trường hợp hợp đồng không nêu rõ chi tiết việc 2 bên thực hiện khi chấm dứt hợp đồng, mà chỉ có điều khoản “nếu bên nào chấm dứt hợp đồng trướcthì được giải quyết theo luật định?” Vậy hỏi, đối với trường hợp này tôi có lấy lại được tiền đặt cọc không hay phải bồi thường gì không, nếu có thì mức bồi thường sẽ là bao nhiêu? Xin cảm ơn rất nhiều!
Người gửi: Hoàng Tuấn (quận 3, thành phố HCM)
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp, trong hợp đồng thuê nhà đó đã có quy định: nếu bên nào chấm dứt hợp đồng trước thì sẽ được giải quyết theo đúng luật định.
Do vậy, căn cứ vào Điều 428 Bộ luật Dân sự của năm 2015 có quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo quy định này, bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn. Tuy nhiên, việc đơn phương này chỉ thực hiện nếu thuộc vào 01 trong các trường hợp quy định ở Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi đó, nếu đơn phương chấm dứt theo đúng pháp luật, bạn sẽ được lấy lại tiền cọc và sẽ không phải bồi thường gì cho bên chủ nhà.
Còn trong trường hợp: nếu bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng lại không tuân theo đúng quy định nêu trên. Bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại theo như quy định. Chính vì thế, việc bồi thường của bạn cũng sẽ tùy thuộc vào thiệt hại đã xảy ra đối với bên chủ sở hữu cho thuê nhà hoặc là có thể do hai bên tự thỏa thuận trước với nhau.
Trên đây là những lời tư vấn của các chuyên gia – Luật sư đầu ngành về Luật đất đai về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng, sẽ giải quyết như thế nào về khoản bồi thường. Chúng tôi mong rằng, nó sẽ giúp ích cho bạn với các giao dịch BĐS nói chung và giao dịch nhà cho thuê quận 3 nói riêng.
Nguồn tin tức bất động sản : http://bannhabinhduong.net/tin-tuc-du-an/lam-sao-de-don-phuong-cham-dut-hop-dong-thue-nha--ar91.htm