Xây nhà luôn là một vấn đề hệ trọng trong cuộc sống của mỗi người vì nhà không chỉ là nơi cư trú của gia đình bạn mà còn là chỗ dựa tinh thần vững chắc. Để có thể xây dựng cho mình một căn nhà đẹp và an toàn thì chắc chắn xây dựng phần thô là một điều mà bạn không thể bỏ qua. Tuy nhiên, muốn xây dựng phần thô không hề dễ dàng, bởi nó còn liên quan đến nhiều yếu tố và quan trọng nhất là giá thi công nội thất chung cư phần thô. Bài viết ngày hôm nay sẽ báo giá xây nhà phần thô chi tiết nhất để bạn có thể cân nhắc xây dựng phần thô ưng ý phù hợp với mình nhất.
Ưu – nhược điểm khi xây dựng nhà phần thô
Không có gì là hoàn hảo và xây dựng phần thô cũng vậy. Sau đây chúng tôi sẽ liệt kê cho bạn những ưu và nhược điểm của xây dựng phần thô để bạn tham khảo
Ưu điểm
Chủ đầu tư chủ động mua vật liệu hoàn thiện mà mình yêu thích dựa trên tình hình tài chính của bản thân, tiết kiệm được nhiều chi phí xây dựng (có thể đúng một phần, nhưng trên thực tế nó có lẽ sẽ không rẻ hơn kha khá và có nhiều rủi ro tiềm ẩn) vì bạn là người mua thiết bị hoàn thiện và vật liệu thi công, giúp bạn dễ dàng theo dõi tiến độ và chất lượng công việc của nhà thầu xây dựng.
Nhược điểm
Mất thời gian: khi bạn chọn xây nhà phần thô, bạn sẽ mất nhiều thời gian cho công trình, ảnh hưởng đến sinh hoạt của gia đình bạn và ảnh hưởng đến công việc chính của bạn. Một nhược điểm nữa là nếu chủ đầu tư không nắm được việc mua vật tư thì giá xây dựng phần thô sẽ cao hơn, có khi còn cao hơn cả gói thầu xây dựng do nhà thầu cung cấp.
Mua phải hàng giả: bạn rất dễ mua phải hàng “dỏm”, kém chất lượng (như loại 2, loại 3…) nhưng giá lại của hàng loại 1 khiến cho giá xây dựng phần thô sẽ đội lên cao mà chất lượng không đảm bảo.
Lựa chọn vật liệu không phù hợp: Khi gia chủ lựa chọn vật liệu dựa trên sở thích hơn là cân đối sẽ khiến đôi khi vật liệu không phù hợp với phong cách tổng thể của ngôi nhà.
Chậm tiến độ nếu đơn vị thi công yếu kém: Vấn đề tiếp theo là việc đấu nối giữa các khâu hoàn thiện không thể thống nhất, ảnh hưởng đến tiến độ thi công của toàn bộ dự án. Các dự án được thực hiện như một hệ thống liên quan với nhau, và chỉ một giai đoạn có thể được hoàn thành trước khi giai đoạn khác có thể được hoàn thành. Có những đơn vị làm việc không hiệu quả thì làm theo ý thích hoặc không được thì thôi, ảnh hưởng đến nhiều đội khác phải chờ đợi.
Chưa kể năng lực kém, các khâu khác phải chấn chỉnh mới có thể tiếp tục hoạt động. Nếu vật liệu xây dựng không được cung cấp kịp thời cho dự án, gây ra sự chậm trễ, thì chủ đầu tư sẽ phải chịu mọi chi phí phát sinh khiến giá xây dựng phần thô đội lên khá nhiều.
Bảo hành chậm trễ: Vấn đề nhức nhối cuối cùng là bảo hành sửa chữa, những hạng mục hư hỏng phải gọi trực tiếp cho “thầu phụ” của công trình khi vật tư hoàn thiện bị hư hỏng thay vì gọi thằng cho chủ thầu đến sửa chữa. Có nhiều trường hợp phải bảo hành:
Phần thô của một căn nhà được chia làm rất nhiều phần khác nhau. sau đây, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu chi tiết về cách tích diện tích phần thô cho từng hạng mục
Móng
Công trình thi công móng băng, móng cọc thì phần móng sẽ bằng khoảng 20% diện tích tầng trệt, còn nếu công trình thi công móng bè thì phần móng sẽ khoảng 50% diện tích tầng trệt.
Diện tích sàn
Phần có mái che phía trên thì sẽ làm 100% diện tích, còn nếu không có mái che nhưng có lát gạch nền thì sẽ chỉ làm 50% diện tích.
Mái
Phần diện tích có mái che là 100% diện tích đất của căn nhà (trệt, lửng, lầu 1, lầu 2,3,…). Phần diện tích mà không có mái che (ngoại trừ sân trước và sân sau sẽ làm 50% diện tích. Mái tole sẽ tính 30% diện tích ( gồm toàn bộ phần xà gỗ, sắt hộp và tole lợp) nhưng sẽ phải tính theo mặt nghiêng của mái. Mái bê tông cốt thép thì sẽ tính 50% diện tích. Mái ngói có kèo sắt sẽ tính 70% diện tích (gồm toàn bộ hệ khung kèo và ngói lợp), phần này cũng sẽ tính theo mặt nghiêng của mái. Mái ngói bê tông cốt thép sẽ tính 100% diện tích (gồm hệ ritô, ngói lợp), phần này được tính theo mặt nghiêng mái.
Sân
Sân trước và sân sau sẽ tính làm khoảng 70% diện tích (trường hợp sân trước và sân sau có diện tích lớn có thể xem xét làm lệch đi một chút). Khu vực cầu thang sẽ tính làm lấy 100% diện tích.
Ví dụ về cách tính chi phí để tính diện tích xây dựng phần thô
Ví dụ bạn muốn xây nhà phố 2 tầng diện tích 5x20m lợp ngói thì chi phí tính theo diện tích xây dựng ban đầu sẽ như sau:
Để xây dựng được phần thô đảm bảo ưng ý nhất là điều không phải ai cũng có thể thực hiện được. Sau đây chúng tôi sẽ đưa cho bạn một số lưu ý khi thi công xây dựng phần thô để bạn tham khảo và áp dụng vào căn nhà của mình
Thu dọn sạch sẽ mặt bằng xây dựng phần thô
Tùy thuộc vào tình trạng đất mà bạn đang sử dụng để xây nhà, đôi khi những khu vực này sạch sẽ, nhưng cũng có khu vực đã bị bỏ hoang từ lâu nên rất nhiều rác và cỏ dại, chất bẩn khác. Vì vậy, trước khi xây dựng những phần thô cho ngôi nhà của mình, bạn cần dọn hết mọi thứ ra khỏi mặt bằng xây dựng để có được mặt bằng hoàn thiện sạch sẽ. Nếu bạn sẽ làm việc trên đất của một ngôi nhà cũ, hãy phá dỡ toàn bộ ngôi nhà và trả lại mặt bằng sạch.
Trao đổi với nhà thầu về các hạng mục cần xây dựng phần thô
Sau khi đã có mặt bằng thi công sạch sẽ, bạn cần trao đổi với đơn vị thiết kế và thi công về những công trình xây thô cần tiến hành. Khi đó, hai bên sẽ hiểu được những việc cần phải làm và sẽ có sự thống nhất giữa các bên, giúp quá trình kiểm soát, giám sát thi công được tiến hành dễ dàng và đúng với những gì đã bàn bạc. Khi đó, bạn có thể sẽ can thiệp kịp thời vào những công đoạn thi công mà bạn cảm thấy không ưng ý.
Chọn đơn vị uy tín xây dựng phần thô
Xây dựng phần thô đúng quy trình và đạt tiêu chuẩn, bạn cần lưu ý lựa chọn nhà thầu thực sự uy tín, có kinh nghiệm với đội ngũ thợ lành nghề. Điều này sẽ đảm bảo rằng các phần thô của ngôi nhà của bạn vừa có chất lượng vừa khiến bạn cảm thấy an toàn hơn.
Thông thường, đơn vị xây nhà thô chất lượng cao sẽ đảm bảo có giấy phép kinh doanh, có năng lực hoạt động thể hiện qua hồ sơ năng lực và công trình đã hoàn thành… Khi lựa chọn đơn vị xây dựng phần thô, bạn có thể hỏi thông tin từ người thân, bạn bè hoặc từ lời khuyên của người quen. Hoặc nếu cẩn trọng hơn, bạn hãy đến trực tiếp công trình mà đơn vị đó đã thi công để xem xét.
Ưu – nhược điểm khi xây dựng nhà phần thô
Không có gì là hoàn hảo và xây dựng phần thô cũng vậy. Sau đây chúng tôi sẽ liệt kê cho bạn những ưu và nhược điểm của xây dựng phần thô để bạn tham khảo
Ưu điểm
Chủ đầu tư chủ động mua vật liệu hoàn thiện mà mình yêu thích dựa trên tình hình tài chính của bản thân, tiết kiệm được nhiều chi phí xây dựng (có thể đúng một phần, nhưng trên thực tế nó có lẽ sẽ không rẻ hơn kha khá và có nhiều rủi ro tiềm ẩn) vì bạn là người mua thiết bị hoàn thiện và vật liệu thi công, giúp bạn dễ dàng theo dõi tiến độ và chất lượng công việc của nhà thầu xây dựng.
Nhược điểm
Mất thời gian: khi bạn chọn xây nhà phần thô, bạn sẽ mất nhiều thời gian cho công trình, ảnh hưởng đến sinh hoạt của gia đình bạn và ảnh hưởng đến công việc chính của bạn. Một nhược điểm nữa là nếu chủ đầu tư không nắm được việc mua vật tư thì giá xây dựng phần thô sẽ cao hơn, có khi còn cao hơn cả gói thầu xây dựng do nhà thầu cung cấp.
Mua phải hàng giả: bạn rất dễ mua phải hàng “dỏm”, kém chất lượng (như loại 2, loại 3…) nhưng giá lại của hàng loại 1 khiến cho giá xây dựng phần thô sẽ đội lên cao mà chất lượng không đảm bảo.
Lựa chọn vật liệu không phù hợp: Khi gia chủ lựa chọn vật liệu dựa trên sở thích hơn là cân đối sẽ khiến đôi khi vật liệu không phù hợp với phong cách tổng thể của ngôi nhà.
Chậm tiến độ nếu đơn vị thi công yếu kém: Vấn đề tiếp theo là việc đấu nối giữa các khâu hoàn thiện không thể thống nhất, ảnh hưởng đến tiến độ thi công của toàn bộ dự án. Các dự án được thực hiện như một hệ thống liên quan với nhau, và chỉ một giai đoạn có thể được hoàn thành trước khi giai đoạn khác có thể được hoàn thành. Có những đơn vị làm việc không hiệu quả thì làm theo ý thích hoặc không được thì thôi, ảnh hưởng đến nhiều đội khác phải chờ đợi.
Chưa kể năng lực kém, các khâu khác phải chấn chỉnh mới có thể tiếp tục hoạt động. Nếu vật liệu xây dựng không được cung cấp kịp thời cho dự án, gây ra sự chậm trễ, thì chủ đầu tư sẽ phải chịu mọi chi phí phát sinh khiến giá xây dựng phần thô đội lên khá nhiều.
Bảo hành chậm trễ: Vấn đề nhức nhối cuối cùng là bảo hành sửa chữa, những hạng mục hư hỏng phải gọi trực tiếp cho “thầu phụ” của công trình khi vật tư hoàn thiện bị hư hỏng thay vì gọi thằng cho chủ thầu đến sửa chữa. Có nhiều trường hợp phải bảo hành:
- Trốn tránh trách nhiệm bảo hành ( do đã cầm 100% tiền hợp đồng)
- Vẫn nhận được bảo hành, nhưng hứa hẹn ngày này qua ngày khác mà không thấy sửa chữa
- Chưa có kinh nghiệm dẫn đến việc làm sơ sài ảnh hưởng đến nhiều hạng mục khác hoặc mất nhiều thời gian để khắc phục. Cuối cùng, chủ nhà phải thuê đơn vị thi công khác uy tín để giải quyết hậu quả do những nhà thầu phụ làm ăn vớ vẩn kia. Lúc này, chủ nhà sẽ phát sinh chi phí cho công trình cải tạo này, và chủ nhà đã gọi bên ngoài nên sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm và khiến giá xây dựng phần thô không giống dự định ban đầu.
Phần thô của một căn nhà được chia làm rất nhiều phần khác nhau. sau đây, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu chi tiết về cách tích diện tích phần thô cho từng hạng mục
Móng
Công trình thi công móng băng, móng cọc thì phần móng sẽ bằng khoảng 20% diện tích tầng trệt, còn nếu công trình thi công móng bè thì phần móng sẽ khoảng 50% diện tích tầng trệt.
Diện tích sàn
Phần có mái che phía trên thì sẽ làm 100% diện tích, còn nếu không có mái che nhưng có lát gạch nền thì sẽ chỉ làm 50% diện tích.
Mái
Phần diện tích có mái che là 100% diện tích đất của căn nhà (trệt, lửng, lầu 1, lầu 2,3,…). Phần diện tích mà không có mái che (ngoại trừ sân trước và sân sau sẽ làm 50% diện tích. Mái tole sẽ tính 30% diện tích ( gồm toàn bộ phần xà gỗ, sắt hộp và tole lợp) nhưng sẽ phải tính theo mặt nghiêng của mái. Mái bê tông cốt thép thì sẽ tính 50% diện tích. Mái ngói có kèo sắt sẽ tính 70% diện tích (gồm toàn bộ hệ khung kèo và ngói lợp), phần này cũng sẽ tính theo mặt nghiêng của mái. Mái ngói bê tông cốt thép sẽ tính 100% diện tích (gồm hệ ritô, ngói lợp), phần này được tính theo mặt nghiêng mái.
Sân
Sân trước và sân sau sẽ tính làm khoảng 70% diện tích (trường hợp sân trước và sân sau có diện tích lớn có thể xem xét làm lệch đi một chút). Khu vực cầu thang sẽ tính làm lấy 100% diện tích.
Ví dụ về cách tính chi phí để tính diện tích xây dựng phần thô
Ví dụ bạn muốn xây nhà phố 2 tầng diện tích 5x20m lợp ngói thì chi phí tính theo diện tích xây dựng ban đầu sẽ như sau:
- Nền = 5 x 20 x 50% = 50m2
- Tầng trệt = 5 x 20 x 100% = 100m2
- Tầng 1 = 5 x 20 x 100% = 100m2
- Mái bê tông cốt thép = 5 x 20 x 50% = 50m2
Để xây dựng được phần thô đảm bảo ưng ý nhất là điều không phải ai cũng có thể thực hiện được. Sau đây chúng tôi sẽ đưa cho bạn một số lưu ý khi thi công xây dựng phần thô để bạn tham khảo và áp dụng vào căn nhà của mình
Thu dọn sạch sẽ mặt bằng xây dựng phần thô
Tùy thuộc vào tình trạng đất mà bạn đang sử dụng để xây nhà, đôi khi những khu vực này sạch sẽ, nhưng cũng có khu vực đã bị bỏ hoang từ lâu nên rất nhiều rác và cỏ dại, chất bẩn khác. Vì vậy, trước khi xây dựng những phần thô cho ngôi nhà của mình, bạn cần dọn hết mọi thứ ra khỏi mặt bằng xây dựng để có được mặt bằng hoàn thiện sạch sẽ. Nếu bạn sẽ làm việc trên đất của một ngôi nhà cũ, hãy phá dỡ toàn bộ ngôi nhà và trả lại mặt bằng sạch.
Trao đổi với nhà thầu về các hạng mục cần xây dựng phần thô
Sau khi đã có mặt bằng thi công sạch sẽ, bạn cần trao đổi với đơn vị thiết kế và thi công về những công trình xây thô cần tiến hành. Khi đó, hai bên sẽ hiểu được những việc cần phải làm và sẽ có sự thống nhất giữa các bên, giúp quá trình kiểm soát, giám sát thi công được tiến hành dễ dàng và đúng với những gì đã bàn bạc. Khi đó, bạn có thể sẽ can thiệp kịp thời vào những công đoạn thi công mà bạn cảm thấy không ưng ý.
Chọn đơn vị uy tín xây dựng phần thô
Xây dựng phần thô đúng quy trình và đạt tiêu chuẩn, bạn cần lưu ý lựa chọn nhà thầu thực sự uy tín, có kinh nghiệm với đội ngũ thợ lành nghề. Điều này sẽ đảm bảo rằng các phần thô của ngôi nhà của bạn vừa có chất lượng vừa khiến bạn cảm thấy an toàn hơn.
Thông thường, đơn vị xây nhà thô chất lượng cao sẽ đảm bảo có giấy phép kinh doanh, có năng lực hoạt động thể hiện qua hồ sơ năng lực và công trình đã hoàn thành… Khi lựa chọn đơn vị xây dựng phần thô, bạn có thể hỏi thông tin từ người thân, bạn bè hoặc từ lời khuyên của người quen. Hoặc nếu cẩn trọng hơn, bạn hãy đến trực tiếp công trình mà đơn vị đó đã thi công để xem xét.