Toàn quốc THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI MUA BÁN BẰNG GIẤY VIẾT TAY CHO NHIỀU NGƯỜI

Trong thực tế đời sống hiện nay, tranh chấp phát sinh từ các giao dịch mua bán đất đai không có công chứng, chứng thực – hay còn gọi là mua bán bằng giấy tay – ngày càng phổ biến. Đặc biệt, tình trạng một người chuyển nhượng cùng một thửa đất cho nhiều cá nhân khác nhau thông qua giấy viết tay làm cho việc giải quyết trở nên phức tạp và kéo dài. Việc xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong các tình huống này phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý khác nhau, trong đó quan trọng nhất là tình trạng pháp lý của thửa đất và chứng cứ các bên cung cấp. Dưới đây là phân tích cụ thể ba trường hợp thường gặp và thẩm quyền giải quyết tương ứng:
Trường Hợp Mua Bán Đất Bằng Giấy Tay Khi Đất Đã Có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (Sổ đỏ)
Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến bất động sản mà bên bán hoặc bên mua đã được cấp một trong các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 (bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng…), thì đây được xem là tranh chấp có đối tượng đã được pháp luật thừa nhận. Theo quy định tại khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Trong trường hợp người có quyền sử dụng đất hợp pháp lại thực hiện hành vi bán đất qua giấy tay cho nhiều người khác nhau, vấn đề trở nên đặc biệt phức tạp. Lúc này, Tòa án sẽ phải căn cứ vào nhiều yếu tố để đánh giá tính hợp pháp và thiện chí của các bên, bao gồm:

• Thời điểm diễn ra từng giao dịch
• Việc giao nhận tiền, giấy tờ và hiện trạng thực tế
• Việc bàn giao đất có được thực hiện hay không
• Thái độ hợp tác và mức độ hiểu biết của người mua
• Ý chí ngay tình (thiện chí) của các bên trong quá trình giao dịch

Kết luận của Tòa án không chỉ dựa trên giấy viết tay mà còn xem xét đầy đủ bối cảnh, hành vi, chứng cứ và pháp luật dân sự hiện hành.
Trường Hợp Mua Bán Đất Bằng Giấy Viết Tay Khi Đất Chưa Có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất
Khi các bên tranh chấp đất đai mà chưa ai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc không có bất kỳ loại giấy tờ nào quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, thì đây được xem là tranh chấp đất chưa rõ ràng về mặt pháp lý.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, các bên có thể lựa chọn một trong hai phương án sau để yêu cầu giải quyết tranh chấp:

• Đệ đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, cụ thể là UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh tùy theo tính chất vụ việc.
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định về tố tụng dân sự.

Trong trường hợp này, Tòa án hoặc UBND sẽ căn cứ vào các yếu tố như:

• Nguồn gốc đất (tự khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng…)
• Thời điểm bắt đầu sử dụng đất
• Mức độ sử dụng đất ổn định, lâu dài, liên tục
• Ý thức thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế đất)
• Giấy tờ viết tay, hóa đơn, biên lai và các tài liệu liên quan khác

Mặc dù giấy viết tay có thể không đủ để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, nhưng đây vẫn là một trong những căn cứ để xem xét khi kết hợp với các yếu tố khác.
Trường Hợp Một Người Bán Cùng Một Thửa Đất Bằng Giấy Tay Cho Nhiều Người Khác Nhau
Đây là tình huống đặc biệt nghiêm trọng và có khả năng liên quan đến hành vi vi phạm pháp luật hình sự. Cụ thể, nếu một người chuyển nhượng một phần đất, hoặc toàn bộ thửa đất cho nhiều người bằng giấy tay mà không thông báo rõ về quyền sở hữu hoặc tình trạng pháp lý của thửa đất, thì hành vi này có thể cấu thành tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).
Trong trường hợp phát hiện có dấu hiệu của hành vi lừa đảo, người mua có quyền:

• Nộp đơn tố giác tội phạm tại Cơ quan Công an nơi xảy ra giao dịch hoặc nơi người bán cư trú.
• Cung cấp toàn bộ tài liệu, chứng cứ về quá trình giao dịch: giấy viết tay, biên lai thanh toán, nội dung trao đổi…

Sau khi tiếp nhận đơn, cơ quan điều tra sẽ tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ và nếu có đủ căn cứ, sẽ ra quyết định khởi tố vụ án hình sự để điều tra, truy cứu trách nhiệm hình sự đối với người bán. Trong quá trình tố tụng, nếu bị cáo bị kết án, họ có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại dân sự cho các bị hại theo quy định pháp luật.
Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.