- Tham gia
- 19/5/20
- Bài viết
- 52
- Thích
- 0
- Điểm
- 6
Định giá nhà đất là một trong những điều cần phải làm khi thực hiện giao dịch, mua bán bất động sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách định giá nhà đất sao cho chính xác nhất, và cách thức để định giá như thế nào. Có các phương pháp định giá nào trong thời mùa dịch như hiện nay? Sau đây, Rich Nguyen sẽ chỉ cho bạn những phương pháp định giá nhà đất qua bài viết dưới đây.
Định giá nhà đất là gì?
Định giá nhà đất hay còn được gọi là định giá bất động sản, thẩm định nhà đất, thẩm định bất động sản. Dù là tên gọi khác nhau nhưng chúng đều chung một khái niệm.
Cụ thể, theo khoản 9 điều 4 trong Luật Kinh doanh bất động sản thì khái niệm như sau: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Nói nôm na, dễ hiểu thì đây là một việc ước lượng, tính toán giá trị của một căn nhà hay miếng đất tại một thời điểm cụ thể vào khoảng bao nhiêu tiền.
Mục đích của việc định giá nhà đất
Định giá nhà đất là công việc cần phải làm trong quá trình tìm hiểu, giao dịch mua bán bất động sản. Với mỗi người, chúng lại có mục đích khác nhau. Như:
Định giá nhà đất không phải là việc nói lên suy nghĩ của một cá nhân hay nhóm người nào đó. Mà chúng cần phải đảm bảo những nguyên tắc nhất định.
Do tác động của bệnh dịch, nền kinh tế đang giảm sút mạnh, đời sống nhân dân không còn được như trước. Điều này đã tác động không nhỏ tới cầu của thị trường. Trong khi đó, giá trị bất động sản lại thay đổi tỷ lệ thuận với cầu. Do đó, xác định chính xác thị trường sẽ giúp việc định giá nhà đất đạt kết quả tốt nhất.
Ví dụ như một ngôi nhà có garage bán được với mức giá 4,5 tỷ đồng. Trong khi đó, nhà không có garage lại chỉ bán được với mức giá 4 tỷ đồng. Như vậy, giá trị của garage lúc này là 500 triệu đồng. Trong khi, chi phí thực tế để xây dựng một garage chỉ rơi vào khoảng 100 triệu đồng.
Tỷ trọng bất động sản trong tổng thu nhập của xã hội ở mỗi nước khác nhau là khác nhau. Nhưng nhìn chung, chúng sẽ chiếm khoảng 40%.
Các phương pháp định giá nhà đất phổ biến ngày nay
Theo thông tư số 145/2016/TT-BTC ban hành vào ngày 6/10/2016 thì hiện có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.
– Ưu điểm
Giá trị nhà đất hiện tại = Thu nhập ròng/Tỷ suất vốn hóa.
– Ưu điểm
Giá trị nhà đất = giá trị ước tính của lô đất + chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế cho công trình xây dựng trên lô đất đó – giá trị hao mòn tích lũy của công trình.
– Ưu điểm
– Ưu điểm
– Ưu điểm
Để thẩm định giá nhà đất, hiện nay trên thị trường có 2 cách như sau:
>> Mời bạn xem thêm: 7 phương pháp định giá bất động sản chính xác nhất dành cho nhà đầu tư
Định giá nhà đất là gì?
Định giá nhà đất hay còn được gọi là định giá bất động sản, thẩm định nhà đất, thẩm định bất động sản. Dù là tên gọi khác nhau nhưng chúng đều chung một khái niệm.
Cụ thể, theo khoản 9 điều 4 trong Luật Kinh doanh bất động sản thì khái niệm như sau: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Nói nôm na, dễ hiểu thì đây là một việc ước lượng, tính toán giá trị của một căn nhà hay miếng đất tại một thời điểm cụ thể vào khoảng bao nhiêu tiền.
Mục đích của việc định giá nhà đất
Định giá nhà đất là công việc cần phải làm trong quá trình tìm hiểu, giao dịch mua bán bất động sản. Với mỗi người, chúng lại có mục đích khác nhau. Như:
- Rao bán bất động sản;
- Phân tích đầu tư;
- Bảo hiểm tài sản;
- Đánh thuế bất động sản;
- Tìm nguồn vốn cho dự án về bất động sản.
Định giá nhà đất không phải là việc nói lên suy nghĩ của một cá nhân hay nhóm người nào đó. Mà chúng cần phải đảm bảo những nguyên tắc nhất định.
- Nguyên tắc cung – cầu
Do tác động của bệnh dịch, nền kinh tế đang giảm sút mạnh, đời sống nhân dân không còn được như trước. Điều này đã tác động không nhỏ tới cầu của thị trường. Trong khi đó, giá trị bất động sản lại thay đổi tỷ lệ thuận với cầu. Do đó, xác định chính xác thị trường sẽ giúp việc định giá nhà đất đạt kết quả tốt nhất.
- Nguyên tắc đóng góp
Ví dụ như một ngôi nhà có garage bán được với mức giá 4,5 tỷ đồng. Trong khi đó, nhà không có garage lại chỉ bán được với mức giá 4 tỷ đồng. Như vậy, giá trị của garage lúc này là 500 triệu đồng. Trong khi, chi phí thực tế để xây dựng một garage chỉ rơi vào khoảng 100 triệu đồng.
- Nguyên tắc lợi ích trong tương lai
LỢI ÍCH TRONG TƯƠNG LAI LÀ NGUYÊN TẮC KHÔNG ĐƯỢC BỎ QUA KHI ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT
Định giá nhà đất còn tuân theo nguyên tắc về lợi ích trong tương lai. Những dự tính của người mua hay chủ sử dụng đều sẽ tác động không nhỏ tới giá trị bất động sản. Với những nhà đất có tiềm năng mang lại lợi nhuận lớn, lợi ích cao trong tương lai chắc chắn giá trị sẽ được nâng lên đáng kể.- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tỷ trọng bất động sản trong tổng thu nhập của xã hội ở mỗi nước khác nhau là khác nhau. Nhưng nhìn chung, chúng sẽ chiếm khoảng 40%.
Các phương pháp định giá nhà đất phổ biến ngày nay
- Phương pháp so sánh
– Ưu điểm
- Đơn giản, dễ thực hiện.
- Đem lại độ chính xác khá cao.
- Phải có thông tin về các dữ liệu bất động sản đã giao dịch.
- Không dễ dàng trong việc tìm bất động sản đã rao bán có đặc điểm giống hoặc tương tự với nhà đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập
Giá trị nhà đất hiện tại = Thu nhập ròng/Tỷ suất vốn hóa.
– Ưu điểm
- Đơn giản.
- Dễ sử dụng, ai cũng có thể áp dụng.
- Việc xác định tỷ suất vốn hóa phức tạp, chịu chi phối bởi ý muốn chủ quan của mỗi người.
- Phương pháp chi phí
Giá trị nhà đất = giá trị ước tính của lô đất + chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế cho công trình xây dựng trên lô đất đó – giá trị hao mòn tích lũy của công trình.
– Ưu điểm
- Áp dụng cho những bất động sản không có cơ sở so sánh trên thị trường.
- Khấu hao mang tính chủ quan.
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị.
- Phương pháp lợi nhuận
– Ưu điểm
- Đơn giản.
- Dễ sử dụng.
- Lãi suất vốn hóa khó khăn trong việc xác định.
- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được thu nhập thực tế.
- Phương pháp thặng dư
– Ưu điểm
- Áp dụng để tính toán giá trị vốn với các vị trí phát triển khi các phương pháp khác cho kết quả thấp hơn mức giá trị của vị trí đó.
- Mọi ước tính sẽ thay đổi theo điều kiện của thị trường.
- Người định giá phải có kinh nghiệm, kỹ năng để ước tính được sự phát triển trong tương lai của bất động sản đó.
- Một là bạn tìm hiểu rồi tự định giá cho ngôi nhà bằng các phương pháp định giá như đã nêu ở trên.
- Hai là sử dụng dịch vụ định giá nhà đất từ các trung tâm môi giới bất động sản, công ty thẩm định giá nhà đất…
>> Mời bạn xem thêm: 7 phương pháp định giá bất động sản chính xác nhất dành cho nhà đầu tư